Як діяти в умовах земельної реформи

2021 рік ознаменувався масштабною реформою в земельній галузі, а саме запровадженням ринку землі та передачі функції розпорядження землями безпосередньо громадам, на території яких ці землі знаходяться. Одночасно з цим, відбулась і адміністративно-територіальна реформа і, як новостворені, так і давно існуючі громади стикнулись з проблемою недостатньої поінформованості про процедуру розпорядження землями, які їм буде передано.
Тому, 24 травня Регіональним центром з надання безоплатної вторинної правової допомоги у Чернігівській області спільно з Чернігівським громадським комітетом захисту прав людини та Менським місцевим центром з надання БВПД було проведено навчальний захід у форматі круглого столу для працівників системи безоплатної вторинної правової допомоги, ОМС, фермерів, землекористувачів. В якості лектора даного заходу було запрошено начальника управління землеустрою та охорони земель Головного управління Держгеокадастру у Чернігівській області Ігоря Пузана.
Під час вступного слова директор Регіонального центру Ірина Протченко розповіла присутнім, що системою безоплатної правової допомоги реалізується проект «Програма прискорення приватних інвестицій в сільське господарство» метою даної програми є підготовка до відкриття ринку землі. В рамках реалізації даної програми центрами системи безоплатної правової допомоги регулярно проводяться заходи, що мають на меті посилення правової поінформованості громадян з питань юридичного забезпечення операцій з земельними ділянками (приватизація, передача в оренду, спадкування та інше), а також надають методичну допомогу органам місцевого самоврядування.

Під час свого виступу Ігор Пузан акцентував увагу присутніх на конкретних проблемних питання та надав вичерпні рекомендації щодо їх усунення.

Щодо земельної реформи

Початком земельної реформи слугувало прийняття Закону України №2178-10  «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Відповідно до положень даного Закону з 1 липня 2021 року дозволяється продаж земель сільськогосподарського призначення. Одночасно з цим розпочалась підготовка до передачі земель з державної власності у комунальну власність, тобто об’єднаним територіальним громадам.
Передача земель сільськогосподарського призначення з державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад відбувається відповідно до Указу Президента України від 15 жовтня 2020 року № 449/2020 «Про деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин» та Постанови Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2020 року № 1113 «Деякі заходи щодо прискорення реформ у сфері земельних відносин». Ігор Пузан наголосив, що затягування процесу прийому-передачі земельних ділянок може мати негативний вплив на земельний фонд новостворених громад, оскільки поки землі не перейдуть на баланс ОТГ, управління Держгеокадастру зобов’язані надавати дозволи на розробку проектів землеустрою, якщо клопотання про розробку відповідають встановленим законом вимогам, в результаті обсяг земель, якими ОТГ фактично зможуть розпоряджатись буде значно меншим, що може негативно вплинути на надходження до місцевих бюджетів.
Окрім цього, нещодавно були прийняті ще два закони, це Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 1423-IX (законопроект № 2194), який Верховна Рада ухвалила 28 квітня. Згідно з документом, землі державної власності за межами населених пунктів (крім земель, які потрібні державі для виконання її функцій) передаються в комунальну власність сільських, селищних, міських рад. Встановлено чіткий механізм фіксування у
Державному земельному кадастрі меж громад, зокрема об’єднаних. Органи місцевого самоврядування отримують повноваження щодо зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності та затвердження детальних планів території за межами населених пунктів.
Крім того, повноваження зі здійснення державного контролю за використанням та охороною земель надано обласним державним адміністраціям та виконавчим органам сільських, селищних, міських рад.
А також, Закон №2195  "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони". Законом встановлено, що продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону у випадках та порядку, встановлених главою 21 Земельного кодексу.

Щодо запобігання подвійній приватизації земель

Нажаль процес безоплатної приватизації земельних ділянок нерідко супроводжується шахрайськими діями з боку недобросовісних громадян. В основному такі дії вчиняються не безпосередньо особами, які претендують на отримання земельної ділянки, а їхніми представниками, які отримавши необхідні документи для здійснення представництва одночасно подують заяви про надання дозволу з розробки проекту землеустрою в різних областях. Для запобігання таким випадкам необхідно ретельно перевіряти інформацію щодо наявних приватизованих ділянок використовуючи відповідні реєстри. У випадку, якщо особа, яка звертається хоче вперше використати своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки, але має свого часу отримала земельну частку/пай, їй необхідно додати відповідні підтверджуючі документи( свідоцтво про право на спадщину, сертифікат або державний акт).
Щодо вирішення питань колективної власності на землю, зокрема, оренди польових доріг
1 січня 2019 року набув чинності Закон України № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні».Він передбачає наступні зміни у:
1) У власність територіальних громад передаються землі ліквідованих колгоспів.
2)Врегульовано процес завершення розпаювання до 2025 року сільськогосподарських угідь з передачею невитребуваних паїв у комунальну власність.
3)Обмін земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку в цьому ж масиві здійснюється за умови, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10 відсотків.
4)Лісосмуги віднесено до земель сільськогосподарського призначення і врегульовано їх передачу в оренду. Об’єднані територіальні громади можуть створювати комунальні підприємства і закріпляти лісосмуги в постійне користування. Це дозволить зберегти лісосмуги від знищення.
5)Право орендувати польові дороги надано всім орендарям масивів. Тим, хто використовує земельні ділянки масиву, можуть бути передані в оренду виключно ті польові дороги, які перебувають всередині масиву; польові дороги, які обмежують його, залишаються землями загального користування.
6)Земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільгосппризначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землекористувачем як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, так і для вирощування агропродукції. (Закон фактично закріпив багаторічну практику використання польових доріг для вирощування сільгосппродукції).
7)Інвентаризацію земель можуть ініціювати власники, орендарі земель або місцеві ради. Це дозволить громадам виправити всі помилки для внесення земельних ділянок у Державний земельний кадастр.
8)КМУ встановив нормативи екологічно безпечного зрошення, осушення та управління поливами або водовідведенням.

Щодо процедури отримання дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок

10 червня 2020 року  Мінюст зареєстрував наказ Мінекономіки від 7 квітня 2020 р. №642, згідно якого наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.01.2005 р. №1 «Про затвердження Порядку видачі та анулювання спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельних ділянок» визнано таким, що втратив чинність.  
Згідно з абзацом першим частини другої ст.168 Земельного кодексу України, власники земельних ділянок та землекористувачі не мають права здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок без спеціального дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі. 
Статтею 168 Земельного кодексу України та статтями 48, 52 Закону України «Про охорону земель» передбачено, що якщо діяльність призводить до порушення ґрунту на поверхні ділянки, власник земельної ділянки та землекористувач повинні здійснювати зняття, складування, зберігання поверхневого шару ґрунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності. Реалізація таких заходів можлива за умови отримання спеціального дозволу в управлінні Держгеокадастру області чи міста, в залежності від місцезнаходження земельної ділянки.
Враховуючи внесені зміни до профільного законодавства, робочий проект землеустрою, на підставі якого дозволяється зняття родючого шару грунту, відтепер розробляється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Розроблений робочий проект землеустрою в подальшому підлягає погодженню місцевими органами Держгеокадастру та екології. Додатково, робочий проект погоджується також місцевим органом архітектури у випадку, якщо на земельній ділянці планується будівництво.